東京地方裁判所 昭和３３年（ワ）６５４号 判決 1959年6月11日
原告 松原信雄
被告 安田火災海上保険株式会社 外二名
主文
原告の請求を棄却する。
訴訟費用は原告の負担とする。
事実
原告訴訟代理人は、原告に対し、被告安田火災海上保険株式会社は別紙記載第二（イ）（ロ）の家屋を収去してその敷地六十六坪四合を明け渡せ、被告伊佐錦太郎は同第二（ハ）（ニ）の家屋を収去してその敷地六坪二合五勺を明け渡し、同第二（イ）（ロ）の家屋から退去してその敷地六十六坪四合を明け渡せ、被告楠田胤成は同第二（イ）の家屋中表側道路から向つて右側端一坪六合七勺の部分から退去してその敷地同坪を明け渡せ、被告会社は昭和三十二年五月一日から右明渡済に至る迄一ケ月金五百六十円の割合による金員を、被告伊佐は右同日から右明渡済に至る迄一ケ月金六十六円の割合による金員を各支払え、訴訟費用は被告らの負担とするという判決並びに仮執行の宣言を求め、その請求の原因として、
原告は、昭和二十年三月三十日、被告伊佐に、原告所有の別紙記載第一の土地を、期間二十年、賃料月金六円二十七銭、木造建物所有の目的で賃貸し、同被告は、同地上に別紙記載第二（以下単に第二と称する）の家屋を所有していたところ、昭和三十年八月十一日、原告の承諾を得ないで、第二（イ）（ロ）の家屋を被告会社に売り渡し、翌十二日その旨の登記をして、その敷地六十六坪四合（別紙記載第一の土地から第二（ハ）（ニ）の家屋の敷地六坪二合五勺をひいたもの）を転貸し、自らは依然第二（イ）の家屋に居住し同（ロ）の物置を使用してその敷地を占有している。そこで、原告は同被告に対し、昭和三十二年五月一日到達の書面で、右無断転貸を理由に前記賃貸借契約を解除する旨の意思を表示したので、右契約は同日解除された。
被告会社は、右のように被告伊佐から第二（イ）（ロ）の家屋を買いうけ所有して、原告に対抗することができる権限がないのに、その敷地六十六坪四合を占有している。
被告楠田は、第二（イ）の家屋のうち表側道路から向つて右側端（以下増築部分と称する）一坪六合七勺を使用して、原告に対抗することができる権限がないのに、その敷地一坪六合七勺を占有している。
よつて、原告は、被告伊佐に対し解除による原状回復義務の履行として、他の被告らに対し所有権に基き、請求の趣旨記載のような収去明渡を求め、被告伊佐及び被告会社に対し解除後である昭和三十二年五月一日から各家屋収去敷地明渡に至る迄、原告の所有権の行使を妨げることにより原告が蒙る損害の賠償として、公定賃料相当額の請求の趣旨記載のような各金員の支払を求めると述べ、
被告らの主張に対し、
被告伊佐は譲渡担保ということを主張するが、被告伊佐から被告会社に対し家屋の所有権が内外部とも移転し、かつ、その引渡がされていること及び買戻期限の昭和三十二年九月三十日迄に被告伊佐が買戻をすることができなかつたことは、同被告が自ら認めているところであるから、右家屋は和解成立の昭和三十年八月三日に被告会社の所有となつたものと言わなければならない。そして、原告が被告伊佐に対し、昭和三十二年二月ごろ、同被告が主張する被告会社との間の事情について了承したり、同年六月十四日に解除の取消をしたとの点はいずれも否認し、同被告がその主張のように供託をしたことは認めるが、原告は、右供託通知をうけただけで、供託書を受領していないので、右供託金の還付をうける状態になつていない。
被告会社の譲渡担保の主張に対しては右に述べたとおりであり増築部分一坪六合七勺は被告会社所有の第二（イ）の家屋の一部として付加一体となつているものであつて、被告会社がその所有権を取得したものである。
被告楠田については、同被告の占有する部分が被告会社の所有であり、かつ、原告と被告伊佐との間の土地賃貸借契約が解除された以上、被告楠田に占有権限がないと述べ、
証拠として、甲一ないし第三号証、第四第五号証の各一、二を提出し、原告本人尋問の結果を援用し、乙号証に対し第一第二号証、第五号証の一ないし四、第六号証の成立はいずれも認めるが、その余の成立はいずれも不知であると述べた。
被告ら訴訟代理人は、主文と同旨の判決を求め、
被告伊佐は、同被告に対する原告主張事実中、同被告が被告会社に原告主張家屋を売り渡してその敷地を転貸したこと及び解除の効果が発生したことは否認するがその余はすべて認める。被告伊佐は買戻約款付売買を原因として登記上原告主張家屋の所有名義を被告会社に移転しているが、実質は被告会社に対する債務支払のために、右家屋をいわゆる譲渡担保にしたものである。すなわち、被告伊佐は、大正十五年から被告会社の保険代理店業務を営んでいるものであるが、昭和二十六年三月二十六日現在被告会社に引き渡さなければならない保険料金百四万二百九十二円五十四銭を滞納したので、同日、被告会社に対し、これを同年三月から昭和三十二年四月迄の間に割賦して支払い、その債務の担保として、その所有の第二（イ）の家屋（ただし増築部分を除く）に第一順位の抵当権を設定し、期限に弁済しないときは割賦支払の利益を失い、被告会社の選択に従い残債務の代物弁済としてこれを被告会社に譲渡する旨約し、昭和二十六年五月十四日その旨の登記をした。しかし、被告伊佐は、その後、昭和三十年一月末日迄に更に保険料金七十七万八千三百八十二円の滞納を生じ、同日現在の滞納額全額は金百八十一万六千三百八十四円となつたため、被告会社申立の渋谷簡易裁判所昭和三十年（イ）第一九七号和解事件において、同年八月三日、被告会社と被告伊佐との間に、同被告は右保険料滞納額の支払債務を認め、その債務の担保として第二（イ）（増築部分を除く）（ロ）の家屋を被告会社に信託的に譲渡し、内外部ともに所有権を移転し、その引渡をなし、被告会社は昭和三十二年九月三十日迄被告伊佐が同家屋に無償で居住することを承認し、同被告が同日迄に金七十七万八千三百八十二円を支払つたときはその所有権を同被告に移転し返還する旨の和解が成立した。そして、右譲渡担保手続について、被告伊佐が保険募集の取締に関する法律により大蔵大臣から代理店業務の停止又は登録取消の処分をうけるおそれがあつたことから、のちの保険料滞納金七十七万八千三百八十二円を売買代金として、前同日迄に買戻すことができる特約がついた売買による所有権移転の方法をとつたものであつて、被告伊佐と被告会社との間には第一（イ）（ロ）の家屋の売買の事実はなく、従つてその敷地の転貸の事実もない。仮りに、原告主張のように七十二坪六合五勺のうち六十六坪四合を転貸したことになつたとしても、原告主張のように区画区分して転貸することは経験則上不可能であるから原告の主張は理由がない。又、仮りに原告主張の解除の効果が発生したとしても、原告は昭和三十二年六月十四日に右解除を取り消した。すなわち、被告伊佐は、前記和解の内容について、同年二月ごろ原告にこれを話して、原告の了承を得ていたものであるが、解除の意思表示が到達した後、更に右事情を原告に話すとともに、支払期の猶予を被告会社に懇請しているから了解を求めたところ、原告は被告会社作成の買戻期間延長に関する文書の呈示を要求したので、被告伊佐は、同年六月十二日、被告会社から買戻期間を昭和三十四年九月三十日迄延長し、同日まで債務の支払を猶予して貰い、その旨記載の文書を原告に示したところ、原告は解除の意思表示を取り消したものである。そのため、被告伊佐が前記債務支払のためには第二の家屋全部を他に売却して支払に充当するほかないと考え、昭和三十二年六月末ごろその売却について原告の了解を求めたのに対し、原告は右家屋と同時に原告所有の敷地もともに売却してほしいという申し入れさえしたものである。なお、被告伊佐は、昭和三十二年四月分から昭和三十四年二月分迄の約定による一ケ月金九百十二円の割合による賃料を弁済のため供託してある。
被告会社は、被告会社に対する原告主張事実は全て否認する。被告会社は売買を原因として被告伊佐所有の第二（イ）（ロ）の家屋の所有名義人となつたが、被告伊佐について述べたような事情で、被告伊佐が代理店業務の停止等の処分をうけることがないように、第二回目の滞納保険料金七十七万八千三百八十二円について、右家屋（（イ）のうち増築部分を除く）を同額で被告会社が買いうけた形式で、昭和三十年八月三十日、これを被告会社の帳簿上支払をうけたものとして整理し、譲渡担保による所有権移転登記手続に代えて買戻の特約付売買による所有権移転登記をなし、被告伊佐が前記金員を支払つたときはその所有名義を同被告に復帰し、第一回目の滞納保険料金百三万八千二円について第二（イ）の家屋（増築部分を除く）について設立してある代物弁済付抵当権をそのままにして分割弁済することにしたものである。右名義移転が真実の売買によるものでないことは、被告伊佐が時価より非常に低い価格である前記金額で売却する筈がないこと、第二（イ）の家屋中増築部分一坪六合七勺は担保に入つておらず、同一敷地内にある第二（ハ）（ニ）の家屋も亦除外されていること等からしても明らかである。それゆえ、被告会社には敷地の不法占有はない。
被告楠田は、昭和三十二年十二月十一日、被告伊佐と宅地建物取引業の共同営業を約し、被告伊佐が第二（イ）の家屋中増築部分一坪六合七勺を現物出資したので、同所を事務所として使用占有しているものであつて、その敷地を不法に占有しているものでないと述ベ、
証拠として、乙第一ないし第四号証、第五号証の一ないし四、第六第七号証を提出し、同第六号証の作成者は原告であると述べ、証人関谷順一の証言に被告伊佐錦太郎本人尋問の結果を援用し、甲号証の成立はいずれも認めると述べた。
理由
（被告伊佐に対する請求について）
原告が昭和二十年三月三十日、その所有する別紙記載第一の土地を、被告伊佐に期間二十年賃料一ケ月金六円二十七銭木造建物所有の目的で賃貸し、同被告は、右地上に第二の家屋を所有していたところ、昭和三十年八月十二日、第二（イ）（ロ）の家屋について、同月十一日付売買を原因として、同被告から被告会社に所有権移転の登記がなされたことは当事者間に争いがない。被告伊佐は、右所有権名義変更は売買によるものでなく譲渡担保によるものであると主張するが、その譲渡担保が内部外部ともに所有権を移転するものと約したものであることは同被告の認めるところであるから、右家屋の所有権が被告会社へ移転したことも結局当事者間に争いがない。
一般に、賃借地上の家屋の所有権を移転することに伴い、その敷地に対する賃借権の譲渡あるいは賃借地の転貸がなされるのが普通であるから、その有無についてみると、まず、右所有権移転の事情については、いずれも真正に成立したことに争いがない甲第三号証乙第一第二号証に証人関谷順一の証言及び被告伊佐本人尋問の結果によれば、被告伊佐は、被告会社の保険代理店をしていたが、同被告が取り扱つた保険契約の保険料（代理店手数料をさしひいたもの）のうち昭和二十五年五月から同年十一月迄に被告会社へ引き渡さなければならない金百四万二百九十二円五十四銭を引き渡すことができなくなつたので、昭和二十六年三月二十六日に、被告会社との間に、同月から昭和三十二年四月迄前記金額を月賦弁済すること、その債務の担保として第二（イ）の家屋（証人関谷順一の証言及び原告本人尋問の結果によれば増築部分も一体をなしているものと認められるが、増築により後から付加され登記もなされていなかつたためか、当事者間ではこれを担保の対象とは考えていなかつた）に第一順位の抵当権を設定し、割賦弁済を一回でも怠つたときは期限の利益を失い、被告会社の選択に従い残債務に対する代物弁済として右家屋を被告会社に譲渡する旨約し、昭和二十六年五月十五日抵当権設定登記及び代物弁済による所有権移転の請求権保全の仮登記をした。しかし、被告伊佐は、その後、更に保険料金七十万八千三百八十二円を滞納し、昭和三十年一月末日現在の滞納総額は金百八十一万六千三百八十四円となつたため、同年八月三日、渋谷簡易裁判所において、被告伊佐と被告会社との間に、右債務の担保として、被告伊佐は被告会社に第二（イ）（ロ）の家屋を信託約に譲渡し、その所有権を内部外部ともに移転し、占有改定の方法でその引渡をなし、昭和三十二年九月三十日迄に被告伊佐が金七十七万八千三百八十二円を被告会社に支払つたときは、被告会社は右家屋の所有権を被告伊佐に復帰し、その占有を返還すること、右期間中は被告伊佐が無償で右家屋に居住することができるという趣旨を含んだ裁判上の和解が成立し、右和解に基いて前同日迄に買戻をすることができる特約がついた売買を原因として、当初記載の当事者間に争いのない所有権移転登記がなされたこと及び被告会社は右家屋を買つたことにしてその代金支払にかえて昭和三十年八月三十一日付で金七十七万八千三百八十二円を精算ずみとして取り扱つていることを認めることができる。次いで、土地賃借権に関する契約については、右認定のような所有権に際し、あるいはその前後において、明示的にこれがなされたと認めるに足りるような証拠がないばかりか、前掲証拠によれば賃借地についての契約は格別なされなかつたと認めることができる。しかしながら、当事者間で明示的な契約がなされなかつたとしても特に反対の意思表示がなされたことも認められない本件においては家屋とその敷地の利用関係から云つて、賃借地である敷地について被告伊佐から被告会社に対し、賃借権の譲渡が賃借地の転貸がされたものと解するのが、当事者の意思解釈として至当であり、そのいずれであるかについては、前記認定のように家屋の所有権移転が譲渡担保として買戻契約付売買になつていることなどの事情からして、被告伊佐から被告会社に対し転貸をしたものと認めるのが相当である。被告伊佐は原告主張の坪数のように区画区分して転貸することは経験則上不可能であると主張するが、坪数の算出はさておいて、家屋利用に必要な限度において、一個の賃借地を区分して転貸することは、その区分の方法をどのようにするとしても可能なことであるから、この主張は理由がない。一方、右転貸について原告が承諾を与えたと認めることができる証拠はなく、原告本人尋問の結果によれば、右転貸については被告伊佐からも被告会社からも原告に対しなんの話もなく、原告は昭和三十二年三月ごろになつてはじめて右家屋の所有権移転のことを知つたということを認めることができるので、右転貸は賃貸人に無断な転貸と云わなければならない。
そして、同年五月一日に被告伊佐に到達した書面で、原告が同被告に対し、右無断転貸を理由として、別紙記載第一の土地についての賃貸借契約を解除する旨の意思表示をしたことは当事者間に争いがないので、その解除の効果が発生したかどうかについて判断する。賃借地の無断転貸があつても、賃借人側に賃貸人賃借人間の信頼関係が破壊される程度の背信行為が認められない限り、解除権は発生しないものと解するところ、家屋所有権移転ひいて敷地である賃借地の転貸の事情は前記認定のとおりであつて、右借地の利用面では第二の家屋を設置することにすこしも変更がなく、右家屋使用者も依然被告伊佐であつて、賃借地の経済的価値に変動がないということの他に、右転貸によつて被告伊佐が権利金等を取得して利得を得たと認めるに足りる証拠はなく、前記認定のように右転貸の賃料も定められていないとみられること（被告伊佐が右家屋を無償使用することによつて家屋の賃料と相殺計算をしているものとみられないではないが、家屋についての賃料が土地についてのものより一般に高額であるとしても、右転貸の原因となつた家屋所有権移転の契約が被告伊佐の被告会社に対する債務の支払のためなされたもので、その契約において被告会社が被告伊佐に相当の配慮をしていることが前記認定事実から窺われることからして、被告伊佐が前記差額によつて不当な利益を得ているものとは即断することができない）、被告伊佐に賃料の不払があつたことは認められず、原告が賃料受領を拒絶した後の昭和三十二年四月分から口頭弁論終結直前の昭和三十四年二月分迄の約定賃料を供託して支払つていることは当事者間に争いがないこと、被告伊佐が前記認定の買戻期間内に右家屋の買戻をすることができなかつたことは同被告の認めるところであるが、証人関谷順一の証言により真正に成立したと認める乙第四号証により、当初の買戻付売買に基くものとなるかどうかは別として、昭和三十二年六月十二日に被告会社から昭和三十四年九月三十日迄家屋買取期間を延長して貰つたということが認められ従前の認定事実から、右期間内に被告伊佐が約定金員を被告会社に支払えば、右転貸は当然に終了するものと当事者間で考えているものと推認されること、たとい、それが実現されなくとも、将来原告が土地明渡請求をする場合において、被告伊佐に加えて被告会社を相手とすることが特に明渡を困難にさせるとは考えられないこと、原告、被告伊佐各本人尋問の結果によつて、原告から解除の意思表示がされた後ではあるが、被告伊佐は前記所有権移転の事情を原告に話すとともに、前記のように被告会社から家屋買取期間を延長して貰つて原告の了解を得ようとしたこと及び更に右状態をなくすために右家屋を売却しようとして原告にその了解を求めに行つていることが認められることなどの事実を綜合すれば、被告伊佐の無断転貸は賃貸人である原告に対する背信行為であるとは認められない事情がある場合にあたると解することができるのであつて、したがつて、被告伊佐の無断転貸により、原告に解除権が発生したと云うことができない。それゆえ、前記解除の意思表示はその効果を発生しなかつたものと云わなければならないから、契約解除を原因とする原告の請求は理由がない。
（被告会社に対する請求について、）
被告会社が被告伊佐から第二（イ）（ロ）の家屋の所有権を取得し、その敷地を転借するようになつたことは、被告伊佐に関して認定したとおりであるが、被告伊佐に対する解除の効果が発生せず、同被告の賃借権が消滅しなかつたことも亦、同被告について結論しているとおりであるから、被告会社の敷地占有に不法性はなく、したがつて、原告の請求は理由がない。
（被告楠田に対する請求について、）
被告楠田が第二（イ）の家屋中増築部分を占有使用していることは当事者間に争いがないが、被告伊佐の賃借権が消滅していないことは先に認定したとおりであるから、被告楠田が被告伊佐の賃借権に基き、同被告との関係において家屋を占有している以上、敷地に対する占有の不法性はないと云うことができるから、原告の請求は理由がない。
以上のとおりであるから、原告の請求はその余について判断するまでもなく失当として棄却し、訴訟費用の負担について民事訴訟法第八十九条を適用して主文のとおり判決する。
（裁判官 西沢潔）
別紙
第一、
（イ） 東京都世田谷区経堂町百六十七番の一
一、宅地九十一坪一合三勺（実測九十三坪二合）
（ロ） 右同区経堂町六十七番の二
一、宅地五坪八合七勺
計 九十七坪（実測九十九坪七勺）のうち
南部七十六坪
実測七十二坪六合五勺（（イ）の六十九坪、（ロ）の三坪六合五勺）
（別紙図面のＡ、Ｂ、Ｃ、Ｄの各点を結んだ線で囲まれた部分）
第二、東京都世田谷区経堂町百六十七番地
（イ） 家屋番号 同町三百三十四番
一、木造瓦亜鉛メツキ鋼板葺平家建居宅 一棟
建坪二十一坪七合五勺
及びその表側道路から向つて右側端増築部分一坪六合七勺
（ロ） 一、木造ルーヒング葺平家建物置 一棟
建坪 一坪五合
（ハ） 附属（未登記）
一、木造瓦葺平家建作業場 一棟
建坪 四坪七合五勺
（ニ） 一、木造ルーヒング葺平家建物置 一棟
建坪 一坪五合
図面<省略>